SOROTJATIM.COM – Pasar properti di Malaysia selama bertahun-tahun didominasi oleh kota-kota besar seperti Johor dan Klang Valley. Namun, data terbaru menunjukkan perubahan signifikan dalam peta pasar properti negara ini. Perak, yang sebelumnya tidak terlalu dikenal sebagai pusat pengembangan properti, kini menjadi pemimpin dalam jumlah unit hunian yang belum terjual.
Menurut laporan Pusat Informasi Properti Nasional (Napic) tahun 2025, total 30.471 unit hunian yang telah selesai dibangun tetapi masih belum terjual mencapai nilai RM17,73 miliar. Angka ini meningkat sebesar 31,6% dalam volume dan 27,2% dalam nilai dibandingkan tahun 2024, yaitu 23.149 unit senilai RM13,94 miliar.
Laporan tersebut menyebutkan bahwa Perak menduduki posisi pertama dalam jumlah unit yang belum terjual dengan 3.943 unit atau 12,9% dari total nasional. Johor mengikuti dekat dengan 3.705 unit (12,1%) dan Selangor menyumbangkan 3.547 unit (11,6%). Dalam hal nilai, Johor memiliki angka tertinggi sebesar RM3,3 miliar, diikuti oleh Selangor (RM2,62 miliar) dan Penang (RM2 miliar).
Meski memimpin dalam jumlah unit yang belum terjual, Perak hanya berada di peringkat keenam dalam hal nilai, yaitu RM1,24 miliar. Dari segi jenis properti, rumah tapak dua dan tiga lantai mendominasi dengan 1.138 unit, disusul oleh rumah tapak satu lantai dengan 1.109 unit, serta apartemen dan kondominium dengan 888 unit.
Properti yang berada di kisaran harga antara RM200.001 hingga RM300.000 merupakan bagian terbesar dari unit yang belum terjual, diikuti oleh properti dengan harga antara RM300.001 hingga RM400.000.
Faktor-faktor yang Mempengaruhi
Ruwen Wong, manajer cabang CBRE | WTW, menjelaskan bahwa penumpukan unit yang belum terjual di Perak disebabkan oleh berbagai faktor yang saling berkaitan. “Faktor seperti ketidaksesuaian harga dan lokasi, melemahnya permintaan pada jenis properti tertentu di suatu daerah, pertumbuhan ekonomi regional yang lambat, atau performa ekonomi global yang lebih lemah serta batasan keuangan yang ketat adalah beberapa penyebab utama,” katanya.
Sulaiman Saheh, direktur riset dan konsultasi Rahim & Co Chestertons, menambahkan bahwa posisi Perak disebabkan oleh pertumbuhan pasokan yang melebihi permintaan serta keterbatasan struktural dalam pasar perumahan di negara bagian tersebut. “Antara tahun 2020 dan 2025, ada lebih banyak pasokan baru yang masuk ke pasar dibandingkan transaksi primer. Hal ini menyebabkan ketidakseimbangan antara skala pasokan yang tersedia dan kedalaman permintaan efektif,” ujarnya.
Ia juga menyoroti bahwa ekonomi Perak masih berfokus pada sektor tradisional seperti manufaktur, pertanian, dan industri sumber daya, yang biasanya menghasilkan pertumbuhan pendapatan rumah tangga yang lebih lambat dibandingkan kawasan metropolitan yang lebih besar.
Distrik-district dengan Tingkat Unit yang Belum Terjual Tinggi
Di antara distrik-distrik di Perak, Manjung memiliki jumlah unit yang belum terjual terbanyak, yaitu 1.460 unit atau 37% dari total keseluruhan. Diikuti oleh distrik Kinta, tempat Ipoh berada, dengan 1.035 unit (26,2%), serta Hilir Perak dengan 422 unit (10,7%). Ketiga distrik ini bersama-sama menyumbang hampir 74% dari total unit yang belum terjual di Perak.
Mayoritas unit yang belum terjual di Manjung, Hilir Perak, dan Batang Padang adalah rumah tapak, sedangkan di distrik Kinta, mayoritasnya adalah properti bertingkat tinggi seperti apartemen dan kondominium.
Perbedaan Permintaan dan Pasokan
Sulaiman menjelaskan bahwa perbedaan pola permintaan di dalam negara bagian ini mencerminkan situasi yang kompleks. “Sebagian besar unit rumah tapak berada di luar distrik Kinta, terutama di Manjung, Hilir Perak, dan Batang Padang. Sementara itu, Kinta menyumbang lebih dari 60% dari total properti bertingkat tinggi di Perak,” katanya.
Ia menambahkan bahwa meskipun Kinta tetap menjadi pusat ekonomi utama Perak, pertumbuhan permintaan di distrik-daerah luar tidak selalu sejalan dengan jumlah pasokan yang terus meningkat. “Di kota-kota kecil dan distrik, tantangannya lebih jelas. Daerah ini biasanya memiliki populasi yang lebih kecil, pertumbuhan pembentukan rumah tangga yang lambat, dan pertumbuhan pendapatan yang lebih rendah, yang secara alami membatasi kemampuan pasar perumahan untuk menyerap properti.”
Solusi dan Rekomendasi Kebijakan
Wong dan Sulaiman sepakat bahwa fokus saat ini harus beralih ke meningkatkan penyerapan stok yang ada, sambil memastikan pasokan masa depan lebih sesuai dengan permintaan aktual. “Dari sudut pandang saya, ada biaya yang harus dipertimbangkan oleh semua pihak. Oleh karena itu, kebijakan masa depan sebaiknya menekankan stimulasi penyerapan stok saat ini untuk menstabilkan permintaan dan pasokan pasar,” kata Wong.
Sulaiman menyarankan langkah-langkah baik dari sisi permintaan maupun pasokan. “Memicu permintaan melalui program pembiayaan yang ditargetkan, insentif bagi pembeli pertama, dan skema sewa-kepemilikan dapat membantu memperluas daftar calon pembeli, terutama untuk segmen perumahan berharga rendah,” ujarnya.
Namun, ia menegaskan bahwa langkah-langkah ini saja mungkin tidak cukup jika pasokan baru terus masuk tanpa sesuai dengan permintaan lokal. “Pendekatan yang lebih berkelanjutan mungkin melibatkan penyesuaian pasokan melalui koordinasi perencanaan yang lebih kuat antara pemerintah daerah, otoritas setempat, dan pengembang. Persetujuan perumahan sebaiknya didukung oleh evaluasi yang lebih rinci tentang pertumbuhan populasi, tren pekerjaan, dan tingkat stok yang ada sebelum proyek baru diluncurkan,” tambah Sulaiman.
Tantangan Struktural
Sulaiman juga percaya bahwa lonjakan unit yang belum terjual setelah sembilan bulan di pasar bukanlah fenomena jangka pendek. “Secara siklus, pasar properti masih menyesuaikan diri setelah gangguan pandemi dan perubahan sentimen pembeli. Secara struktural, wilayah utara menghadapi keterbatasan jangka panjang seperti pertumbuhan populasi yang lambat, ekspansi upah yang moderat, dan migrasi tenaga kerja muda ke kota-kota besar,” katanya.
“Kecuali faktor-faktor struktural ini berubah melalui pengembangan ekonomi yang lebih kuat atau peningkatan koneksi, permintaan perumahan mungkin akan terus berkembang dengan laju yang lebih terkendali dibandingkan wilayah perkotaan besar Malaysia.”***
